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和不少房产从业者闲聊，最近总能听到一个微妙的信号。
不少城市看房的人流慢慢多起来，周末中介带看安排得满满当当，部分刚需小区成交周期也有所缩短。
各种关于楼市回暖的消息陆续传开，不少人觉得，市场已经慢慢走出低谷。
可中指研究院8月1日更新的百城房价指数，多少有点出人意料。
2026年7月，百城二手住宅均价达到12584元/平方米，环比下跌0.44%，对比6月，跌幅还小幅扩大了0.02个百分点。
一百座监测城市里，仅有8城二手房价格小幅上行，剩下足足92座城市，价格都处在下行通道。
不少朋友看完一头雾水。
看房的人多了，成交量稳步抬升，怎么房价反倒越跌越明显？
别急着匆忙下定论，我们顺着数据，一层层看清当下二手房市场的真实面貌。
先把几组关键数据摊开，避免被碎片化的小道消息误导。
按照城市能级拆分，市场压力呈现清晰的梯度分布。
7月一线城市二手房环比下跌0.25%，值得留意的是，一线跌幅较上月继续扩大0.09个百分点；二线城市环比下跌0.45%；三四线城市跌幅达到0.48%，城市层级越低，调整压力越突出。
拉长时间维度看同比数据，市场长期下行的惯性依旧存在。
一线同比下跌6.61%，二线同比下跌7.85%，三四线同比下跌7.20%。
这里还有一个很有意思的反差：新房和二手房行情几乎走向两条截然不同的道路。
核心城市优质新盘走出结构性行情，以上海为例，7月新房价格环比保持上行。
反观二手房市场，大面积承压，当下最贴切的概括，莫过于四个字：以价换量。
为何会出现这种“看房热度回升，房价持续走弱”的奇特局面？背后藏着几重现实因素。
首先，供需天平已经彻底偏向买方。
经过持续多轮调整，不少业主出于置换需求、资金安排，或是对后市保持谨慎态度，选择挂牌出售房产。市场挂牌房源源源不断，卖方之间的竞争肉眼可见。
早前流传过“房东集体惜售”的说法，如今来看，这很难代表市场主流。
越来越多业主想明白了一个道理：在流动性稀缺的存量时代，纸面标价再好看，不如顺利成交来得实在。主动调整报价换取买家，已经成为普遍选择，也进一步带动整体价格持续下探。
其次，新房、二手房本身拥有两套完全不同的估值逻辑。
核心城市新房价格回暖，更多是改善型高端项目集中入市拉高均价，属于典型结构性行情。
就像班级里几名尖子生发挥出色拉高平均分，不代表全体学生成绩同步提升。
二手房直面海量存量房源竞争，价格更直白地反映大众真实购买力。
以往大家默认一线城市房产抗风险能力更强，但随着市场预期重塑，一线外围板块、老旧房源同样开启估值修正。业内学者也提到，市场修复自带分层属性，只有核心地段优质物业具备韧性，城市整体大盘依旧处在探底过程。
第三，大众购房心态发生根本性转变。
曾经不少人买房，或多或少带着资产增值的期待。现如今，房住不炒理念深入人心，叠加经济转型周期，居民对未来收入预期趋于保守，主动加杠杆置业的意愿明显降温。
依靠房产博取收益的投机需求基本退场，当前支撑市场的主力军只剩下刚需与改善群体。
这部分购房者对价格十分敏感，普遍保持观望，很难消化市面上规模庞大的存量房源。
最后也要客观看待政策的边界效应。
近期各地持续优化楼市调控，下调信贷利率、放宽购房门槛、调整公积金政策接连落地。
但现阶段政策核心目标是守住风险底线，托举合理住房需求，并非重启大规模刺激、推动房价普涨。宽松举措能够放缓调整节奏，却很难立刻扭转供大于求的基本面。尤其是部分三四线城市新房库存高企，压力顺着市场链条传导，二手房只能随之调整。
数据出炉之后，网络上迅速冒出两种极端声音，其实都有失偏颇。
一部分人看到92城房价下调，直接断言楼市即将迎来崩盘，心生恐慌。
实际上，持续的价格回调，更像是存量市场主动出清劣质资产，属于筑底阶段十分正常的现象，谈不上趋势性崩盘。
上半年统计显示，二手房交易占住房总成交量比重突破五成，市场重心正式从新房转向存量。交易活跃度持续提升，比起单纯守住价格，反而更符合存量时代的发展特征。
还有不少人笃信一线城市房产永远抗跌，可以放心抄底。
城市统计数据终究只是平均数，一座城市内部，早已冷热撕裂。
同样是一线城市，核心板块品质次新房流通顺畅，远郊大盘、老旧房源却无人问津。不存在一座城市全员保值的神话，只有稀缺优质资产，才能穿越调整周期。
一言以蔽之，普涨普跌的楼市早已成为过去，K型深度分化，是未来长期不变的底色。短期价格调整，不等于长期没有修复机会。
站在当下，我们不妨推演后续市场走向。
短期之内，二手房价格大概率还存在惯性下行压力，但继续大幅加深跌幅的可能性有限。目前市场已经来到“政策底落地，市场底持续磨合”的阶段，各类稳楼市举措的效果，会随着时间慢慢释放。
拉长周期来看，全面反转的行情很难出现，分化态势只会不断加剧。
一线与强二线城市，拥有持续人口流入、稳固产业底盘，核心地段优质房源有望率先企稳，流动性逐步修复。
反观人口持续流出、产业基础薄弱的三四线城市，大量房源还需要漫长磨底，资产流动性难题短期内难以化解。
两个值得持续留意的积极信号正在显现。
随着房价持续调整，不少核心城市租售比慢慢向合理区间靠拢，房产的现金流价值逐步凸显。
与此同时，多地推进存量商品房收储转化为保障性住房，苏州、湖北等地已有落地案例。这项举措既能直接消化市场库存，解决新市民居住需求，也为后续市场企稳筑牢基础。
对于普通人而言，有几点认知值得理清。
依靠买房就能稳稳增值的时代，彻底落幕了。评判一套房产价值，不能只看城市名号，地段、小区品质、流通性，权重会越来越高。
大家也需要放下极端预期，不必幻想报复性大涨，也无需过度渲染暴跌。房地产依旧是国内家庭资产重要组成部分，长期价值，终究绑定一座城市的产业与人口基本面。
这一轮价格调整，本质也是市场挤出泡沫、回归居住属性的过程。
7月二手房数据持续走弱，只是存量市场筑底路上的一段阵痛。市场正在加速洗牌，分化会成为常态。
优质资产终将稳住底盘，缺乏支撑的房源，还要经历更长时间的调整。
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